招商地产4月18日公告,房企的大股东们是重要的拯救者

“股灾”以来,房企保卫财富的方式之一是纷纷祭出增持计划,“护盘”自救。万科、恒大、绿地等房企先后通过回购、股东增持、员工持股等方式稳定投资者信心。

招商地产自4月3日停牌以来,有关其的种种资本运作传闻不断,目前又有了新进展。招商地产4月18日公告,经向公司实际控制人招商局集团确认,招商局集团正在筹划关于招商局集团地产板块的整合事项。鉴于该事项尚存在不确定性,公司股票将继续停牌。

房企的大股东们是重要的拯救者。在股市波动、行业转型的关键时刻,地产父子兵紧密维系,大股东无论作为投资者,还是直接管理者,都通过不同的方式给予支持,共担风险。

这则公告的发布也间接打破了此前招商双子(招商地产与招商银行)整合的传闻,但同时也继续为外界设置了地产整合的悬念。深圳一家大型房地产企业的资深人士告诉记者:“从公告措辞看,大股东招商局的地产资产注入很可能是此次停牌的主要原因。目前看,蛇口工业务巨量的土地资产全部打包进入的可能性进一步增强,即使最不济也很可能是招商地产重启此前中断的定增收购大股东部分资产事项。”

股权增持

“银行+地产”几无可能

9月25日,招商地产复牌仅一天便止住了下跌颓势:重组方案获得国资委通过,当天多家机构买入,成交达到84.82亿元之多,创出历史天量。

事实上,自4月3日,招商地产和招商银行双双停牌之后,市场对招商局旗下最大的地产平台和最大的金融平台进行整合的传闻即开始出现。不过,4月11日,招商银行并没有如市场猜测的一样伴随招商地产持续停牌,而是携一份“全民持股”的激励政策宣布复牌。

招商地产是少有的躲过本轮“股灾”的地产A股之一。在其停牌的5个多月间,上证指数由3863.93降至3115.89,跌幅达到18.56%。

招商银行的一纸公告让市场原有的预判开始降温,招商地产日前发布的停牌进展公告则是明确确认招商局集团正在筹划关于招商局集团地产板块的整合事项,如此看,招商银行与招商地产的停牌事项很可能是独立进行的。前述房企资深人士的观点较为肯定,他认为:“招商地产的公告表面,外界传闻的‘银行+地产’整合事项几乎可以说没有可能性了,剩下的悬念就是招商局地产整合会如何进行。”

招商地产发布公告称,招商局集团正在筹划地产板块的整合,且该重大重组属于“重大无先例事项”。在此之前,招商地产是招商局集团地产业务的旗舰企业和唯一上市公司。

澳门新葡8455手机版 ,外界之所以对招商双子停牌的猜想聚焦到‘银行+地产’方面除了停牌时间重合的原因之外,也是基于当下地产金融化趋势的日益明显。比如,最近成入股碧桂园成为其第二大股东的平安人寿[微博],去年销售冲到第一的绿地也通过设立绿地金控加码金融布局。此外,至于去年一直刷屏的保险资金如生命人寿、安邦人寿、中国人寿等,在金地,佳兆业、金融街、远洋等企业的股东变动名单当中都能见到他们的身影。

据统计,最近一年招商地产的股价涨幅接近200%,远高于万科同期81%的涨幅,可见资本市场对招商系地产整合前景的期待。

前述资深人士还表示,招商银行整合招商地产可能性不大还有另一原因,即作为央企,其本身具备的复合属性,已经将金融和地产进行匹配,无须通过股权形式进行整合。事实上,无论是招商、中信还是华润等企业,他们集团旗下的招商银行、中信银行、华润银行都让这些地产公司一上来就能够和金融无缝连接,内部之间的紧密合作是业内普遍知晓的。

为稳定股价,招商局集团给出了增持方案:如果新的上市平台招商局蛇口控股在上市之日起3个交易日内,任一交易日的股票收盘价低于23.60元/股的发行价格,招商局集团将在3个交易日内投入累计不超过30亿元的资金进行增持。

蛇口土地注入希望大增

同样得到大股东支持的还有绿地控股。8月27日,绿地发布公告称,公司第一大股东格林兰增持了公司股份2237289股。增持后,格林兰持有公司股份占公司总股本的28.81%。

虽然招商银行复牌的事实和此次招商地产停牌进展公告直接否认了招商双子的整合猜想,但是相关想象中,招商局集团拟将3.9平方公里工业用地作价3500亿元注入招商地产的猜想最具吸引力。而当下市场传闻较多的则是蛇口工业务的全部或部分土地有可能注入上市公司招商地产。

自8月初上市以来,绿地遭遇股价“滑铁卢”,从峰值的25.1元/股跌至13.8元/股,跌幅达45%,市值从3054亿元减至1679亿元。

招商局官网资料显示,招商局通过开发蛇口工业区、漳州开发区等,提供成片开发综合服务,并通过招商地产从事房地产开发业务。蛇口工业区开发建设了蛇口片区11平方公里的土地。漳州开发区行政辖区面积56.17平方公里,2010年升级为国家级经济技术开发区。

7月以来,证监会出台了一系列救市措施,其中一点是鼓励上市公司股东增持公司股票。Wind数据显示,仅在8月,重要股东增持数量涉及到的上市公司便有211家。

那么,招商局是否可能将蛇口工业务的土地等资产注入上市公司呢记者梳理发现,招商地产和招商局在蛇口地区确实均有地产开发和销售业务,整合预期是存在的。前述资深人士也表示:“如果子公司和母公司在同一区域都有同类业务的话,出于避免同业竞争或规模整体优势的考虑,都可以考虑整合。”

据了解,大股东增持一是以定向形式寻找资金来源,由大股东单一资金委托,一般不做杠杆;二是通过券商来做资金集合,可以杠杆配资,资金来源主要是银行,也有证券公司的自有资金。由于定向快速灵活的特点,目前大股东参与定增主要是以定向的形式。

据媒体统计,在蛇口招商地产拥有海上世界住宅、金融中心二期项目,建筑面积合计35万平方米;还拥有建面110万平方米的持有物业,包括30万平方米厂房,80万平方米为写字楼、商铺等。招商局在蛇口还拥有规划建面170万平方米的太子湾邮轮母港综合体项目,以写字楼、商业用地为主,兼有仓储、港口码头及少部分住宅,还拥有占地100多万平方米的旧工业厂房及员工住宅,这些旧工业厂房及住宅未来均存在升级改造为商住用地的可能,意味着这也将成为该公司未来优质的开发资源。

兰德咨询总裁宋延庆表示,房企增持股票,还有一个原因是希望通过回购股票,提升公司的投资收益。作为利润的重要组成部分,投资收益也是影响企业经营业绩的关键因素之一,而和其他投资标的相比,投资自家公司的股权,更有把握。

前述资深人士表示:“尽管存在工业用地转商用、转住宅的种种政策限制,但从远期看,招商地产是招商局最正宗的上市地产平台,核心业务注入是合理的。即使不可能全部注入,那蛇口部分资产的注入是也是很有可能的。”

大股东背书

上述人士所提及蛇口部分资产注入实际上指的是前年的定增购买招商局资产的方案。2013年9月,董事总经理贺建亚曾抛出一份65亿元的增发方案,该公司拟收购大股东蛇口工业区持有的海上世界住宅一期,及与其配套的女娲广场和文化艺术中心土地使用权,价值约48.65亿元;同时,招商地产额外配股募集配套资金16.18亿用于补充公司流动资金,发行价格26.92元/股,总计约65亿元。

8月17日,远洋地产发布公告,正式推出100亿元国内公司债融资计划。

不过该方案公布当日,因房地产行业整体低迷,且没有纳入预期的前海地块、同时对配套资金以及定增价格不满,二级市场失望情绪浓厚,故而股价随即跌停,一日之内市值暴跌超过48亿,股价较早前发布的融资方案发行价有较大幅度折让。因此,积极执行扩张战略的贺建亚只好放弃这次定增计划,并在股权融资受限后,转向债转股以及增大招商银行的授信额度。

8月18日成功发行首期总值为人民币50亿元的公司债券,其中,总额20亿元的5年期公司债券,息率为3.78%;15亿元的7年期公司债券,息率为4.15%;另有总额15亿元的10年期公司债券,息率为5%。

目前看,截止招商地产停牌日,招商地产股价收盘价为31.96元每股,较2014年4月25日宣布融资搁浅时的17.20元/股升85%,综合上述资深人士的看法看,如果定增价格具备优势,招商地产再次重启已遭搁浅的定增融资购买大股东资产的计划的可能性也是存在的。

今年上半年实现债权融资的28家房企中,平均融资成本为5.49%,远洋比平均融资成本低得多。截至目前,其已经创下了房地产行业发行境内公司债利率水平的新低点。

评级机构中诚信证券给出AAA信用评级的报告显示,“极强的偿债能力、雄厚股东背景及其强力支持”是远洋低成本发行仍获大量认购的重要因素。

去年经过一系列重组,远洋地产加强了自身的中国人寿大股东背景,并形成了南丰中国担任第二财务投资人的股东局面。

除1300亿元总资产、445亿元净资产和2000万平方米总土地储备外,在AAA评级的背后,具有金融基因的大股东中国人寿发挥了巨大作用。

中国人寿是全球最大的寿险公司,拥有超过2万亿资产,可从管理、运营、资金、评级等方面支持远洋地产。中国人寿一直视远洋地产为唯一的不动产投资平台。

远洋地产是中国人寿自用办公楼唯一的定制开发商,双方共享销售网络和客户资源,更重要的一点是,中国人寿会从股权、债权等方面支持远洋地产增强资金实力,在楼市低迷时,通过购置房屋支持远洋地产,持股股票不低于25%,保证远洋地产的稳健发展。

2014年7月和2015年1月,远洋连续发了两期各12亿美元债券,是中国房地产最大规模的美元债发行计划。两次美元债中,中国人寿直接认购金额高达7亿美元。

本次国内发债,中国人寿认购金额亦超过了10年期债券品种的20%,10年票息是5%,已接近中国人寿6%的投资标准线,只比中国人寿4%的资本成本线高1%。

经历了去年的股权纷争后,绿城中国迎来了大股东中交集团。

此前,中交集团与九龙仓成为绿城地产的并列第一大股东,各自持有24.287%股份。不过到今年5月,中交集团继续提升在绿城的话语权,通过增持股份,合计持有绿城28.912%股份,成为第一大股东。

中交集团是16家具有房地产主营业务资质的央企之一。并购整合中房集团以后,中交集团面临着规划、发展房地产业务的课题,提出要成为“有特色的房地产企业”。

中交集团总经济师兼中交建董事会秘书刘文生表示,目前中交集团入驻绿城董事会,履行大股东的义务,重点将从建立良好的公司治理结构等方面对其进行改造,“去宋卫平化”。

未来中交集团将整合绿城以及原旗下中房地产、中交地产等板块,最终组建一家新的中交房地产集团,预期也是千亿级别的地产平台。

资产注入

地产商的“拼爹”竞赛中,最具实质价值的是母公司大量资产与土地资源的注入。

以中海地产为例,其母公司中国建筑股份有限公司承建过大量中国及其他地区的地标性建筑。为解决同业竞争问题,同时将旗下房地产资源发挥到最高水平,目前,中建旗下所有房地产业务已全部注入中海地产。

虽然销售额未超越万科、绿地,但中海地产连续12年净利润增长高于20%,多年来一直是房企中的“利润王”。

作为华润集团“亲生子”的华润置地,近年来在母公司的孵化下也获得了大量的资金和土地资源。


个被称为“孵化器策略”的资产注入形式有两种实现路径:一是华润集团单独拿地,在时机成熟后,以资产包的形式轻微溢价卖给华润置地,解决后者的土地储备与
后续发展问题;二是双方联合拿地,华润置地以“现金+新股”的形式,收购母公司相关地产权益,以解决华润置地资金不足的难题。

公开资料显示,截至2012年年底,华润集团对华润置地进行了9次资产注入,注入的资产总金额高达404亿港元,而华润置地为此支付对价的现金部分不到100亿港元,其余主要通过向集团配股完成。9次资产注入使华润置地增加了超过2000万平方米的土地储备。

去年年底,华润置地还从母公司收获5个项目,其中仅深圳大冲村项目和银湖项目预期的销售贡献就高达810亿元。

作为史上最大规模的母公司资产注入案例,招商系地产重组最受外界关注的是招商局集团注入的资产与土地价值。


告显示,截至2015年6月30日,招商局蛇口拥有的土地使用权共510.55万平方米,近90%分布在蛇口片区和前海片区,加上招商地产原有的土地储备
1265万平方米,招商局蛇口控股的土地储备达到1653万平方米。这意味着整合上市后,新的上市平台招商局蛇口无论规模还是实力都将得到明显增强。

实际上,蛇口工业区近年来一直在持续将资产注入招商地产,注入方式包括定向增发、现金出售。

其中,蛇口工业区曾于2010年、2012年、2014年先后将1.1亿元、39.8亿元、48.6亿元的优质土地注入招商地产,包括海上世界多个商住地块、文化艺术中心等。

接近招商局集团高层的人士表示,目前已确定注入上市平台的包括蛇口、前海片区在内的土地中,在成本的控制、容积率指标调整等方面存在一定的想象空间,实际产生的价值也将超出目前资本市场的预估。

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