该项目以万达广场为基础资产,但游走在法律空白地带的房地产众筹也存在诸多风险

专家提醒,游走法律空白地带风险较多,选择项目前应做足功课

“相当于集资建房,这是一种新型的解决住房的融资模式。然而,该模式在某种程度上已经突破了法律规定的框架,其中的风险不容忽视。所以,对于房地产众筹,监管部门也基本持观望态度。至于后续会如何发展,还需边走边看。”

近年来,房地产市场发展降温,而众筹作为互联网金融新兴领域风生水起,也成为传统行业或转型或融资的新渠道。房地产与众筹相遇,成就了房地产众筹行业的火爆。比如截至今年1月5日,上线不到一年的房筹网已经募集资金将近1亿元。但游走在法律空白地带的房地产众筹也存在诸多风险,如非法集资、合同欺诈风险等等,投资人在选择房地产众筹项目前要做足功课。

时下最火热的概念之一,无疑就是房地产众筹了。

A 仍在摸索中的“蓝海”

最新的消息是,京东金融与远洋地产二度牵手,由远洋地产提供全国近万套优质房源进行众筹。6月18日,将有168套房产以6.18折的折扣发售。

国内房地产众筹的起步大多从营销类众筹起步,比如最早的万科等做众筹都是先从预售或营销类众筹开始。最早是2014年9月22日万科与搜房合作推出房地产众筹,“苏州万科城”是试水首单房地产众筹的项目,溢价五成竞拍成功。

商业巨擘万达也紧跟潮流,6月8日,万达宣布将与快钱联手打造万达互联网金融业务,双方将共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”。该项目以万达广场为基础资产,募集资金将直接投向各地的万达广场建设,投资人获得这些广场的收益权,享受商铺租金和物业增值双重回报。

国内房地产市场价格居高不下、供远大于求使得房企加大去库存化和调控逐步去行政化成为楼市两大趋势。同时,消费群体年轻化和消费方式多样化使得众筹的全新模式更容易获得购房者的充分参与。“一些地产商拿地前就开始试水,在拿地前有多少人关注这个地方,他们的需求是什么,从拿地到完成初步规划,所有营销都是前置的,需要团队高效运作。”某地产商对新快报记者说,目前很多开发商选择营销类众筹,不是在提高利润,而是降低成本实现资金快速周转。

相比之下,前些日子在上海滩成立的中国房地产众筹联盟则显得更为有份量。由平安集团董事长兼CEO马明哲吹响“集结号”,众地产大佬,郁亮、张玉良、杨国强、冯仑、任志强、潘石屹等纷纷响应,见证了房地产拥抱互联网金融的重要时刻。

除了房地产商外,一些第三方房产众筹平台也逐渐兴起。房筹网董事长陈宏楷对新快报记者说,国内的房地产众筹还处在摸索阶段,作为第三方平台,他表示只选产权清晰、现成的物业合作,比如富力盈凯广场办公楼、天河新天地等项目。

优惠的维度

“房地产众筹的摸索期,找到合适的切入点很重要。”一米好地创始人冯印陶说,一米好地房地产众筹平台专注做青年公寓、联合办公空间、旧房改造。

据悉,该项目的首块“试验田”是平安好房与碧桂园集团联合发布的国内首个房地产“开发”众筹项目——位于上海嘉定的“碧桂园-平安众筹建房”。具体流程是,开发商以“一平方米”作为众筹单位,投资者则以“微开发商”的身份购买任意份额,参与融资,达到最低资金目标后,房地产商将用该笔资金进行楼盘建设。当楼盘完成后,投资者就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。此后,投资者可以选择将众筹权利转为产权、直接拥有该套住房,或是委托开发商卖房后转成收益权。

他认为,房地产众筹不仅仅用来解决去库存化的问题,“这只是供给需求而不是市场需求”。房地产众筹的需求更多是一种投资性的行为。房地产本身要有升值的潜力,在房地产进入去存量的背景下,指望获得超额收益比较难,但从理财的角度出发,还是有很多机会,比如把房地产打包,尝试资产证券化等等。

记者登陆平安好房网站,发现已有几个房地产项目正在众筹中。其中,“碧桂园九龙湾度假洋房”项目处于显眼位置。通过电话咨询,记者大致了解了该项目的运作流程。6月9日至6月23日是预约期,用户人均预存1000元即可获得预约资格。预约期过后,累计资金达800万项目即宣告正式成立。紧接着在6月24日至6月28日,用户还需预存50000万,此时用户可在线上选房,线下互动,具体的户型图在官网上都有标明。选房结束后是签约期,用户将签订购房协议并补齐尾款。当然,房价也是根据最终参与众筹的人数来决定的。以该项目为例,其预估市场价是6500元一平米,通过众筹,若人数达11-20人,则可享受房价88折优惠,为5700元一平米。除了最低88折的购房折扣,房企还给出了预期5%的年化收益率。在2017年底,用户不仅能验房收房,还可享受在此期间被冻结房款的理财收益。

B 理财型众筹为主,预期收益率10%以上

无独有偶,广州某公寓项目则以另一种方式发起了“众筹五折抢房节”。一套总价值70多万元,34平方米的房源,以36万元起拍卖,最终以总价66.5万元收官,而溢价的30.5万元的部分,则将全部平分给前期参与众筹、人均投入800元的投资客。由此可得出,通过房产众筹每人约赚677.76元,一眼看去,房产众筹既能优惠买房,又能获得跑赢余额宝的收益,不能不说这是一笔划算的生意。

事实上,目前行业中多为理财型房产众筹,即众筹平台选择短期化、房价有上升预期的现房产品,通过拿出房源作为标的,以低于市场的销售价格及“基本理财收益”+“浮动收益”吸引投资人,由投资人共同享有物产权。一般此类众筹参与时间比较短,多为180天到3个月左右,由于投资人数众多,一般房产证等证件将交由第三方公正公司代投资人持有。

对此,一向犀利的任志强也发话表示支持。他认为,在不开放的市场,一定会逼着所有人用另一种办法解决现存的困难。众筹就是通过实物转换的方式以获得其中的便利,因为融资成本降低了,房价自然会降低。

一般而言,此类产品预期收益率在10%到30%之间。比如新快报记者查询房筹网的一些已经回款的项目,年化收益率在20%左右。对于收益率的计算,一般都是由租金收入再加上项目增值收益部分组成。

“通过众筹,我们能让客户获得20%-30%的房价优惠。”冯仑如是说道。

对于项目增值收益部分的计算一般每家平台都有不同的规则。比如房筹网规定,若项目年化综合收益率等于或低于15%的,则全部收益由全体投资人按所占份额分配,房筹不参与分配。
若年化综合收益率超过15%的,则项目综合收益按照不同比例分配。

中原地产首席分析师张大伟认为,众筹对房价的影响不大。在目前的房地产项目开发成本里,项目的地段已经基本决定了产品的价格,相较于大头的固定成本,在营销和融资上压缩成本可能只是杯水车薪。比如,营销成本在总成本中占比较低,然而在项目落成后期,只要有空房,就仍需营销,其中的成本还是会落回到客户身上。就融资成本而言,在改变融资渠道所带来的定制化服务中,与客户协商定制可能会延长项目完成的时间,而这期间各项成本是增加的,同时也由客户来承担,因此削减这两块的成本意义不大。

C 政策风险仍是最大阻碍

不过与传统的房地产开发模式相比,众筹建房的确大大缓解了房企的销售压力。以往,在开发商的总成本中,融资成本和销售成本分别占比7%和3%左右,而今通过互联网融资平台,房企绕过银行获得了新的融资渠道,从而将融资成本大大降低。另一方面,投资者也有机会从中受益,并且可以按照自己的需求定制房产,满足个性化需求。

众多业内人士均表示,房地产众筹目前最大的阻碍为政策风险,游走在监管的灰色地带,或涉嫌非法集资。北京大成律师事务所肖飒对新快报记者说,非法集资界定并不清晰,一旦向不特定的社会公众吸收资金,通过互联网向社会公开宣传,承诺以货币作为回报,就涉嫌非法吸收公众存款。不过,目前房产众筹平台在宣传时并不承诺本息保障,对于收益率也提醒消费者只是“预期”。

背后的风险

此外,克而瑞信息集团广州机构研究总监曾英杰表示,除了非法集资风险外,房产众筹还涉嫌“非法销售商品房风险”。他表示,根据《中国商品房管理办法》,开发商要销售商品房首先要达到预售条件,无论开发类还是营销类众筹,都需要用户在建房前先把钱给开发商,“一旦商品房没有达到预售要求就很难继续了。”

专家的意见可谓纷繁复杂,具体到消费者身上,有人看好,也有人看空。在记者的采访中,有人认为,有些房地产众筹只需出很少的钱,在某种程度上就可以得到收益,何乐而不为?并且,任何理财方式都有风险,只是每个人的承受能力不同罢了。也有人认为,作为一种新模式,房产众筹可以一试,但投资过程需非常小心谨慎。

他还表示,房产众筹也存在合同欺诈的风险。“目前无论是哪类房地产众筹都是基于网上沟通交流,很多投资者没有到实地调研,对于平台提供的项目开发企业资质也很难求证,很多细节没有办法实地考察,比如一开始的条件与交楼的条件是否一致等等”。

对此,新型城镇化事业部总监杨一飞在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,目前的房地产众筹模式更多还是一种营销手段。通过房产众筹,开发商降低了风险,压缩了成本,以轻资产模式提高了利润率。然而,很多开发商只给出消费者理财收益率,却有意无意将其中可能隐藏的风险遮蔽掉了。

最后,曾英杰表示,还存在资金是否被挪用的风险。“房产众筹时间链条比较久,钱给到开发商和平台后怎么保证资金安全?”不过,目前不少房产众筹平台也开始与银行进行了资金存管,可以确保平台自由资金与投资人的资金分离。

“在众筹阶段,地产商允诺的房产很可能还是一张图纸,在没有任何实物的情况下消费者就要参与其中,假设后续有些资金实力较弱的地产商资金链断裂,那么项目完全可能会变成烂尾楼。从消费者的角度来说,众筹买房也许会降低成本,但是将一大笔资金长期冻结在房产上,也具有很高的风险和不确定性。”杨一飞说道。

提醒

以众筹拍房为例,开发商仅拿出很少的单位来吸引买家竞拍,什么时候拍,以什么价格拍,主动权都在开发商手里。并且如果参与众筹拍房的平台只是一般的电商平台,没有达到相应的操作资质,则很有可能会引起法律问题。

1 收益权转让并非保本,风险仍需自担

四川花好月圆房地产董事长樊义波认为,房企引入第三方金融机构,采取迂回战术,虽可规避非法集资,但房地产作为一个产业生态体系,众筹开发违反了商品房预售制度,有违规提前卖房的嫌疑。

目前,大多数理财型房产众筹多是收益权转让,“可以理解成应收账款转让。”冯印陶表示,收益权转让的内在风险就是收益率并非是固定的。“如果资产产生不了收益就可能存在风险”,他建立投资者根据自身的风险偏好来选择产品。

“众筹更像是打了预售的擦边球,只是预售的标准和要求更多更严格。”杨一飞说道。

2 理财型房产众筹产品收益率难暴涨

不同于普通商品,房屋作为不动产,从开发建设到销售都要受到国家的严格管控。我国《城市房地产管理法》第45条就规定了商品房预售应符合的条件,比如预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间;已经同金融机构签订预售款监管协议等。

对于喜好超高收益率的投资者而言,理财型房产众筹并非是一个好的选择。“现在买房作为理财手段,想获得超额的收益比较难,不过选择城市核心区域标的获得稳定的收益还是有机会的。”冯印陶表示,一般预期年化均在10%左右。

因此,如果房产众筹项目在未达到预售条件的情况下收取房款,则涉嫌违反了国家关于商品房预售的有关规定。

3 房产估值难界定,投资前功课要做足

考虑到众筹开发会把风险转嫁给众筹参与者,亚信控股集团董秘荣腾洪也提出了新的疑问:即如果有房企介入众筹开发,则很容易形成一种变相融资,即便不是变相融资,房企如何保证众筹参与者的房源购买优先权与投资机制的公平性?这也是值得思考的问题。

有房地产业内人士对新快报记者表示,每家机构对于房产估值有区别。陈宏楷也提醒投资者,对于这类项目最好能亲自去现场考察,去一些房产网站了解目前的价格,“看看估值是否偏高,购入价是否合理,未来升值空间如何”。

“房产众筹相当于集资建房,这是一种新型的解决住房的融资模式。然而,该模式在某种程度上已经突破了法律规定的框架,其中的风险不容忽视。”中国知名房地产专家谢逸枫对《中国产经新闻》记者说道。

尽管如此,众筹,特别是房地产众筹在世界范围内还可以说是非常年轻。在2012年12月8日,美国网站Fundrise才率先将众筹的概念植入房地产,这个网站的创始人米勒兄弟曾试图寻找银行融资,帮助他们参与城市新兴地区的房地产开发,但被拒绝。后来这对兄弟决定直接从人民群众手里筹资投资房地产,每人只需100美元就可以参与到项目,投资者也可以获得他们所投资房地产的部分所有权,以此获得销售收入或租金收益。

随即众筹迅速发展,2013年全球总募集资金已达51亿美元,世界银行报告预测2025年总金额将突破960亿美元。在这个大背景下,2014年也成为中国众筹元年。

“在互联网+的浪潮下,国家鼓励创业、创新。对于房地产众筹,监管部门也基本持观望态度。至于后续会如何发展,还需边走边看。”谢逸枫说道。记者
陶娅洁

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